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El consorcio comunitario de tierras mantiene los precios asequibles, por hoy y para siempre

Una agenda que pone a la gente en primer lugar: Vivienda
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Nuevos dueños de viviendas en una urbanización del consorcio de tierras en el barrio Old North End de Burlington, Vermont. A principios de los 1980s, el aumento de los costos de vivienda estaba sacando a los antiguos residentes de sus propios vecindarios, por lo que nació el primer consorcio comunitario de tierras con fondos municipales de la nación. Hoy en día es el más grande del país, y este año está siendo honrado con un prestigioso Premio Mundial del Hábitat de las Naciones Unidas.  Foto de Craig Line para el Champlain Housing Trust
Nuevos dueños de viviendas en una urbanización del consorcio de tierras en el barrio Old North End de Burlington, Vermont. A principios de los 1980s, el aumento de los costos de vivienda estaba sacando a los antiguos residentes de sus propios vecindarios, por lo que nació el primer consorcio comunitario de tierras con fondos municipales de la nación. Hoy en día es el más grande del país, y este año está siendo honrado con un prestigioso Premio Mundial del Hábitat de las Naciones Unidas.
Foto de Craig Line para el Champlain Housing Trust

Desde que el reciente auge de la vivienda se arruinó, las noticias se han llenado con historias de propietarios de viviendas en pánico, rápidos aumentos en las tasas de ejecuciones hipotecarias, y rescates financieros de miles de millones de dólares pagados por los contribuyentes.

Es especialmente sorprendente, entonces, que ni un sólo propietario de una casa, condominio o cooperativa adquiridos a través del consorcio Champlain Home Trust (CHT) haya sufrido una ejecución hipotecaria el año pasado. Tampoco ninguno de los inquilinos en los más de 1.600 apartamentos de CHT tienen miedo al desalojo a causa de la crisis hipotecaria. Es el tipo de trayectoria que le ha traído al CHT elogios internacionales y provocado una revolución de la vivienda asequible.

Durante los últimos 25 años, el CHT se ha convertido en uno de los mayores proveedores de vivienda asequible en el área de tres condados alrededor de Burlington, la ciudad más grande del estado, donde también se encuentran las casas más costosas y el mercado de alquiler más ajustado.

La génesis de la idea tomó forma a fines de los 1970s, cuando el ambientalista Rick Carbin constituyó el consorcio Vermont Land Trust para preservar el espacio abierto mientras cuando los urbanizadores estaban comprando muchas granjas. En lugar de comprar y mantener las tierras, como hacen algunos consorcios de tierra, el consorcio compró propiedades poco desarrolladas en el borde de las zonas urbanas y las revendió, a menudo con ganancias, pero con límites estrictos para urbanizaciones futuras.



Ningún propietario del CHT ha perdido una casa por ejecución hipotecaria el año pasado. Entre los 200 consorcios comunitarios de tierras del país, estas ejecuciones son 30 veces menos frecuentes que la tasa nacional.

Luego, en la década de 1980, ricos especuladores foráneos comenzaron a subir el costo de la vivienda en Burlington. Antiguos residentes de la clase trabajadora estaban siendo expulsados de sus hogares y vecindarios por los altos precios. La frustración llegó a un punto de ebullición cuando el establishment político llegó a un acuerdo con los grandes urbanizadores para poner apartamentos de lujo en la costanera de la ciudad. El disgusto de los votantes con este plan para privatizar el espacio público condujo a una victoria en 1981 del socialista Bernie Sanders y su popular Coalición Progresista.

Sanders y la coalición rápidamente buscaron desarrollar instituciones que tuvieran un impacto duradero. Establecieron el consorcio Burlington Community Land Trust como una corporación independiente sin fines de lucro en 1984 con el apoyo del Ayuntamiento de Burlington y $200.000 dólares de capital inicial. Si bien el consorcio de tierras fue diseñado principalmente para promover la propiedad sostenible de viviendas en la ciudad, la corporación Lake Champlain Housing Development Corporation, creada al mismo tiempo, se centró en propiedades de alquiler en los alrededores de Burlington. Las dos organizaciones se fusionaron en 2006 para formar el CHT, sin fines de lucro.

El consorcio se convirtió en una parte central del esfuerzo para vivienda asequible en la zona, un esfuerzo que cierra la brecha ideológica entre un enfoque defectuoso de libre mercado y una opresiva intervención del gobierno. Los políticos, tanto demócratas como republicanos, encontraron difícil oponerse a un programa que promueve la propiedad de hogares y ofrece a los inquilinos un "pedazo del Sueño Norteamericano".

Consorcio de vivienda 101
La compra de tierra a través de un consorcio de vivienda se inicia cuando el consorcio adquiere una parcela a través de una compra, una ejecución hipotecaria, deducciones impositivas o donaciones. El consorcio se encarga de que una unidad de vivienda sea construida en la parcela, si no existe ninguna todavía, y luego vende el edificio, pero conserva la propiedad del terreno por debajo. El nuevo propietario alquila la tierra por una suma nominal (por ejemplo, $25 dólares mensuales), generalmente durante 99 años o hasta que la casa sea revendida.

Este modelo apoya la vivienda accesible de varias maneras. En primer lugar, los compradores de vivienda tienen que cumplir requerimientos de bajos ingresos. En segundo lugar, el precio de compra de la vivienda es reducido porque no incluye el precio de la tierra. En tercer lugar, el consorcio trabaja con prestamistas para reducir los costos hipotecarios mediante el uso del derecho de propiedad de la tierra como parte del cálculo de la hipoteca. Esto reduce el tamaño del pago inicial y otros costos de cierre, y elimina la necesidad de un seguro hipotecario privado. En total, el consorcio puede reducir el costo de la propiedad de la vivienda en un 25 por ciento o más.

Para Bob Robbins, miembro de larga data del CHT, la compra de una casa a través del consorcio era la única opción asequible. "Nosotros no teníamos acceso al dinero para un pago inicial de una casa regular, y con nuestro nivel de ingresos, no habríamos calificado para una hipoteca", dice Robbins. "A través del CHT, pudimos comprar una casa de $99.000 dólares con sólo un anticipo de $2.500 dólares".

A diferencia de los programas federales que sólo ayudan al comprador inicial, el CHT mantiene la propiedad accesible en perpetuidad al restringir la ganancia que los compradores son capaces de percibir cuando venden la casa. Según los términos de los arrendamientos del CHT, los propietarios recuperan la totalidad de su propiedad, más el valor de mercado de cualquier mejora de capital que hayan hecho. Sin embargo, sólo obtienen el 25 por ciento de cualquier incremento en el valor de la casa, y ningún porcentaje del aumento en el valor de la tierra.

Este modelo da al comprador acceso a los beneficios de la propiedad de vivienda, de otro modo más allá de sus medios, incluyendo a las deducciones fiscales, la acumulación de riqueza a través de derechos de propiedad y un costo estable de la vivienda. A cambio, renuncia a su oportunidad de recibir beneficios inesperados. Un estudio de consorcios de viviendas vendidas a una segunda generación de compradores mostró que los miembros estaban recibiendo una ganancia neta del 29 por ciento del dinero que habían invertido. "Estos no son retornos altísimos", dice la directora ejecutiva del CHT, Brenda Torpy. Pero la mayoría de los propietarios del CHT nunca habrían sido capaces de comprar sus hogares de otra manera.

"Estamos tratando parar la concentración de la tierra en manos de una minoría rica", dice Torpy.

El CHT se ha convertido en una fuerza cada vez más importante en el mercado de vivienda de Burlington, así como en los condados circundantes, incluso mientras las administraciones de la ciudad iban y venían. Después de 25 años, el consorcio tiene más de 2.100 familias que viven en sus casas, condominios y apartamentos, no concentrados en bolsones de pobreza, sino propagados por toda el área. Desde 2006 la fusión de Burlington Community Land Trust y la Lake Champlain Housing Development Corporation en el CHT, el consorcio se ha convertido en uno de los más grandes administradores de propiedades de alquiler en la región.

El CHT es notable no sólo por su tamaño, sino por promover el fortalecimiento de la comunidad. Los inquilinos y propietarios del CHT votan y sirven en el consejo de administración, junto con funcionarios del gobierno y otros residentes de la ciudad con conocimientos técnicos, como arquitectos y planificadores urbanos. El sistema está diseñado de manera que todas las partes interesadas tengan una voz y un voto, por lo que es un experimento de autogobierno democrático, así como un programa de vivienda asequible.

Auges sin caídas
El CHT emplea diversas estrategias para asegurarse de que su modelo tenga éxito, incluso durante tiempos difíciles. Ofrecen casas por debajo de los precios de mercado, generalmente la mitad del precio de una unidad comparable en el mercado libre. A diferencia de dudosos agentes hipotecarios, "no vamos a dejar que la gente tome productos hipotecarios de riesgo", dice Chris Donnelly, director de las relaciones con la comunidad del CHT. Y si los residentes se encuentran en problemas, el consorcio de tierras trabaja con ellos. "No se trata de llevarlos de la mano", dice Donnelly,”sino de estar al lado del propietario".

Un estudio realizado en diciembre mostró que las tasas de ejecuciones hipotecarias entre los miembros de 80 consorcios de vivienda a través de Estados Unidos eran 30 veces inferiores al promedio nacional.

Los inquilinos en las propiedades de alquiler del consorcio también se benefician del compromiso del CHT con la asequibilidad y la construcción de comunidad. Al aprovechar donaciones y subvenciones, y porque no están buscando un beneficio, el CHT es capaz de mantener las rentas hasta el 30 por ciento por debajo de la tasa de mercado, a pesar de que usan las normas ecológicas de construcción más rigurosas y reservan fondos para cubrir mantenimientos y reparaciones futuros. El consorcio arregla los edificios que las empresas de fines de lucro no tocarán. "Cuando un incendio destruye una cuadra, somos los que vienen corriendo para restaurar el barrio", dice Donnelly.

"Vamos a cuidar estos lugares por siempre", dice Donnelly.

Los defensores de la vivienda en Burlington han creado un modelo sostenible para la vivienda asequible a través de una política sagaz y una convicción de que la vivienda es un derecho humano fundamental y no una mercancía. Su modelo está siendo emulado en todo el país. Hay 200 consorcios comunitarios de tierras en los Estados Unidos hoy en día, incluso en las grandes ciudades como Atlanta y Cincinnati. Washington, D.C., se encuentra en medio de la creación de un consorcio de 1.000 casas con el asesoramiento y el apoyo del CHT. La mitad de estos consorcios se pusieron en marcha tan sólo en los últimos siete años.

Volviendo a Burlington, el principal obstáculo para la expansión del CHT es el dinero. El consorcio se basa en los programas del gobierno, subvenciones y donaciones para incluir nuevas propiedades dentro del modelo. “Estamos haciendo alrededor de 25 nuevas viviendas cada año, y alrededor de 25 a 30 reventas. Podríamos fácilmente hacer 100 ventas al año si tuviéramos suficiente capital barato. Se ha probado que el modelo funciona. Es escalable. Sería una gran manera de cubrir las necesidades sin los problemas que estamos viendo a nivel nacional”, dice Donnelly. Pero la financiación pública ha sido estable o ha disminuido en los últimos años, y la recesión económica hará que otras fuentes de financiación sean más difíciles de encontrar.

Donnelly espera que los recientes problemas en el mercado de la vivienda convencional y algunas distinciones internacionales ayuden a impulsar más interés en el modelo de consorcio de tierras.

En octubre del 2008, el CHT fue honrado con un Premio Mundial del Hábitat en la reunión anual de UN-HABITAT, la agencia global dedicada a un modo de vida sostenible. El premio es uno de los únicos dos que se entregan cada año. Donnelly se siente orgulloso del logro. “Es como el Premio Nobel para el desarrollo sostenible y la vivienda”.


Daniel Fireside escribió este artículo para Estados Unidos más allá del bipartidismo, la edición del otoño 2008 de YES! Magazine. Daniel es editor en la revista Dollars & Sense, www.dollarsandsense.org. . Una versión anterior de este artículo apareció en Dollars & Sense.


 

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